Una hipoteca no es un préstamo grande. Es un préstamo largo — y el plazo cambia el problema entero.
La aritmética es la misma que la de un préstamo cualquiera: cuota constante, intereses sobre lo que debes, coste total escondido en el plazo. Lo que cambia es la escala del tiempo. Treinta años hacen que dos cosas que en un préstamo de cinco años son detalles aquí sean el asunto entero: cuánto tarda la deuda en bajar y qué pasa si el tipo cambia por el camino.
El caso
Pides 180.000 € a 30 años con un tipo fijo del 3%. Es una hipoteca corriente para una vivienda de unos 225.000 € con el 20% de entrada.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Te prestan | 180.000,00 € |
| Cuota mensual | 758,89 € |
| Cuotas | 360 |
| Devuelves en total | 273.199,41 € |
| Intereses | 93.199,41 € |
Devuelves la casa y media. Los intereses son el 52% de lo que te prestaron, y no porque el tipo sea alto —un 3% es un tipo normal— sino porque son treinta años de tipo normal.
El primer año, que es el que nadie mira
Aquí está el número que descoloca a todo el mundo la primera vez que lo ve:
| Después del primer año | Importe |
|---|---|
| Has pagado al banco | 9.106,65 € |
| De eso, ha reducido tu deuda | 3.758,04 € |
| De eso, ha sido interés | 5.348,61 € |
| Todavía debes | 176.241,96 € |
Doce meses pagando y la deuda ha bajado un 2%. De cada 100 € que salen de tu cuenta, 41 € son tuyos y 59 € son el alquiler del dinero.
Y no mejora rápido. A mitad del plazo, a los quince años, todavía debes 109.891 €: el 61% del préstamo. La mitad del tiempo no es la mitad de la deuda, ni de lejos.
Por qué importa esto y no es solo una curiosidad
Porque explica dos cosas prácticas. Una: si vendes pronto, no tienes casi nada — lo que has pagado no es lo que has amortizado, y si el piso no ha subido de precio puedes salir debiendo. Y dos: cada euro que amortizas en los primeros años vale muchísimo más que uno de los últimos, porque borra treinta años de intereses en vez de dos.
El plazo: lo que cuestan diez años más
| Plazo | Cuota | Devuelves | Intereses |
|---|---|---|---|
| 20 años | 998,28 € | 239.586,16 € | 59.586,16 € |
| 25 años | 853,58 € | 256.074,11 € | 76.074,11 € |
| 30 años | 758,89 € | 273.199,41 € | 93.199,41 € |
De 20 a 30 años la cuota baja 239,39 € al mes y los intereses suben 33.613,25 €. Dicho al revés: esos 239 € al mes de más durante veinte años te compran treinta y tres mil euros.
Con una advertencia honesta: la cuota que puedas pagar con holgura manda sobre esta tabla. Una hipoteca a 20 años que te deja sin colchón es peor negocio que una a 30 con margen, porque el riesgo de no llegar a fin de mes durante dos décadas no sale en ninguna columna.
Fijo o variable: qué firmas exactamente
En una hipoteca variable no firmas un tipo: firmas una fórmula. Casi siempre Euríbor + un diferencial, y una fecha de revisión —normalmente cada seis o doce meses— en la que la cuota se recalcula con el Euríbor de ese momento sobre la deuda que quede.
Mismo préstamo, a Euríbor + 0,99%. Arranca con el Euríbor al 2%, o sea al 2,99%: cuota de 757,92 €. A los cinco años debes 160.002 € y quedan 300 cuotas. Esto es lo que pasa en la revisión:
| Si el Euríbor está en | Tu tipo | Nueva cuota | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 0,50% | 1,49% | 639,16 € | −118,76 € |
| 2,00% | 2,99% | 757,92 € | igual |
| 4,00% | 4,99% | 934,43 € | +176,51 € |
Ese +176,51 € al mes es toda la conversación del fijo contra el variable. No es una cuestión de qué tipo es más bajo hoy —el variable casi siempre arranca más bajo, para eso está—, sino de quién carga con que el Euríbor se mueva. En el fijo, el banco. En el variable, tú.
Y la pregunta correcta no es «¿subirá el Euríbor?», porque eso no lo sabe nadie, incluido quien te lo va a decir con mucha seguridad. Es: «si mi cuota sube 180 € al mes durante años, ¿qué pasa en mi casa?». Si la respuesta es «nada, se aprieta», el variable es defendible. Si es «no llego», el fijo no es caro: es un seguro, y lo que pagas de más es la prima.
Amortizar anticipadamente: cuota o plazo
Supón que en el tercer año te llegan 10.000 € y los metes en la hipoteca. Debes 168.379 € y te quedan 324 cuotas. Puedes elegir dos cosas, y no dan igual:
| Qué eliges | Cuota | Intereses totales | Te ahorras |
|---|---|---|---|
| No amortizar | 758,89 € | 93.199,41 € | — |
| Bajar la cuota | 713,82 € | 78.596,72 € | 14.602,69 € |
| Acortar el plazo | 758,89 € | 71.507,79 € | 21.691,62 € |
Acortar plazo ahorra 7.088,92 € más que bajar cuota, y te saca de la hipoteca 28 meses antes. Es la misma razón de siempre: los intereses se pagan por tiempo, y bajar la cuota manteniendo el plazo te deja debiendo dinero exactamente los mismos años.
Bajar la cuota tiene un uso legítimo —dar aire a un presupuesto apretado— pero es la opción cara de las dos, y conviene elegirla sabiéndolo.
Pruébalo con tu hipoteca
Mete el importe, el tipo y los años. Verás la cuota, lo que devuelves en total y —lo importante— cuánto habrás amortizado de verdad al cabo de los primeros años.
Compruébalo tú
Una hipoteca de 150.000 € al 2,5% a 25 años. Calcula la cuota, los intereses totales, y cuánto habrá bajado la deuda después del primer año. Hazlo antes de abrir la solución.
Ver la solución paso a paso
Paso 1 — el tipo mensual. 2,5% ÷ 12 = 0,2083% mensual. Y el plazo en meses: 25 × 12 = 300 cuotas.
Paso 2 — la cuota. Con la fórmula de la cuota constante, cuota = capital × i ÷ (1 − (1 + i)−n) = 672,93 €.
Paso 3 — el total y los intereses. 672,93 × 300 = 201.877,53 €. Menos los 150.000 € prestados: 51.877,53 € de intereses, el 34,6% del préstamo.
Paso 4 — el primer año. La primera cuota lleva 150.000 × 0,002083 = 312,50 € de interés y 360,43 € de capital. En doce meses pagas 8.075,10 € y la deuda baja a 145.624,99 €: has amortizado 4.375,01 €.
Paso 5 — la interpretación. El reparto del primer año es 54% capital y 46% interés — bastante mejor que el 41/59 del caso de 30 años al 3%. Cinco años menos de plazo y medio punto menos de tipo cambian el reparto entero, y por eso a mitad de camino aquí ya solo debes el 57,7% en vez del 61,1%.
¿Qué gastos paga cada uno al firmar?
Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el reparto en España está fijado por ley y no se negocia: el banco paga la gestoría, los aranceles de notaría y registro de la escritura del préstamo y el impuesto de actos jurídicos documentados. Tú pagas la tasación de la vivienda y las copias de la escritura que pidas.
Ojo, que esto es solo el préstamo. La compra de la casa va aparte y la pagas tú entera: el impuesto de transmisiones si es de segunda mano —un porcentaje que fija cada comunidad autónoma y que cambia bastante entre ellas— o el IVA más actos jurídicos documentados si es obra nueva, además de notaría y registro de la compraventa. Es la partida que descuadra más presupuestos, porque no cabe en la hipoteca: hay que tenerla en efectivo.
¿Por qué me piden el 20% de entrada?
Porque el banco no presta contra tu sueldo: presta contra la casa, y quiere un colchón entre lo que presta y lo que vale. Si financiara el 100% y el precio bajara un 10%, la garantía valdría menos que la deuda desde el primer día.
Ese colchón tiene nombre —la relación entre préstamo y valor de tasación— y por eso la referencia habitual es prestar hasta el 80%. No es un capricho ni una norma inamovible: es el precio del riesgo de quien presta, y se nota también en el tipo que te ofrecen según cuánto pidas sobre el valor.
Lo que esta pieza no cubre
Esto explica la mecánica del préstamo hipotecario: cuota, plazo, revisión y amortización. No explica si comprar es mejor que alquilar —esa es otra cuenta, con el coste de oportunidad del dinero de la entrada dentro—, ni cubre las bonificaciones por productos vinculados (nóminas, seguros de hogar y de vida) que bajan el diferencial a cambio de un gasto que no aparece en el tipo, ni las cláusulas suelo, ni la subrogación, ni qué pasa si dejas de pagar.
Y los números de aquí son de un modelo limpio: cuota constante, tipo estable entre revisiones y ninguna comisión. Un contrato real trae comisiones, redondeos y fechas de liquidación que mueven los últimos euros. Sirve para entender la forma de la cosa y para hacer preguntas en el banco, no para cuadrar tu escritura al céntimo.